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188宝金博app下载-镁刻·年报深读| 绿城中国:回归的一年

来源:网络 2021-03-24
镁刻·年报深读| 绿城中国:回归的一年

重回前十,是绿城中国有史以来最大的亮点,也是张亚东执掌以来的最好业绩。

2020年的绿城中国实现合约销售约2892亿元,同比增长约43%,超额触达年度目标,完成率116%。

另外,绿城代建项目累计取得合同销售金额745亿元,算上代建销售,绿城中国一举重回行业前十。

辉煌之余,业绩瑕疵也是有的。

2020年绿城中国实现营业收入657.83亿元,同比增6.8%,但股东核心净利润从2019年的43.36亿元下降到39.93亿元;毛利为155.73亿元,同比微降0.4%;毛利率为23.7%,同比下降1.7个百分点。

绿城中国执行总裁耿忠强在业绩会上解释,主要原因是受到政策性限价影响,多数项目未能体现品牌溢价;同时,具备土地红利的项目减少,行业整体盈利水平也在下降,所以公司整体毛利情况出现下滑。

利润下滑确已是房地产常态。亿翰智库数据显示,2020年百强房企的净利润率已持续下滑至11.2%。

利润之外,计提拨备也是绿城在往年业绩会上总会被问及的话题。而这一次,绿城选择了主动解释。

事实上,绿城已连续计提坏账4年,2016年~2019年,其减值计金额提分别为2.14亿元、9.8亿元、17.35亿元、13.76亿元。

2020年,绿资产减值13.34亿元,同比减少4000多万元,基本持平。其中,房地产类计提了4.78亿元,另外8.56亿减值拨备包括足球俱乐部的2.55亿元、山东莱芜风景区拆除减值3.4亿元。

“这是一次性的,和房地产开发减值不同,酒店资产等主要受疫情影响。”管理层认为,房企适当作坏账计提并不是坏事,相当于将隐藏的“炸弹”逐年拆解。

业绩会上,从正襟危坐的三位高管时而微笑、时而凝视中,也能看出他们内心的底气。

尤其是对于掌舵人张亚东而言,2020年的成绩向外界释放着一个信息——绿城已经进入了一个全新的阶段。

接下来的5年,绿城的核心战略是“1299”,即一个核心目标(成为TOP10中的品质标杆),两个战略支点(最懂客户和最懂产品),两个“9”(九大重点业务和九大关键能力)。

在此之上,张亚东给出的数据指标是“销售额6400亿元以上”。

这是绿城的总体销售额,其中计划房地产开发达到4500亿元,房产代建合同额目标1500亿元以上,“绿城+”新兴业务达400亿元以上。

在张亚东看来,按目前的情况,地产开发和代建业务,每年只用增长15%,就能够达标,其对完成计划有信心。

但前提是,绿城还需要优化不少指标。

例如,在公司经营上,绿城2020年的权益销售占比较低,为56%。而前20强房企中,大部分房企权益销售金额占比在70%以上,只有绿城和旭辉的权益销售金额占比低于60%。

权益销售占比过低,可能导致房企“增收不增利”,这在绿城中国身上也体现得较为明显。虽然绿城2020年销售均价为26012元/平方米,同比微增0.3%,处于行业较高均价水平,但并未明显推增利润水平。

这也成为机构投资者较为关注的一个问题。对此,绿城高管表示,权益低只是暂时性的,有些城市绿城会主动把权益降低,花同样的钱,多开发几个项目,同时培养团队,权益也是随着情况变化在不断调节的数字。

“绿城的权益占比仍在控制范围内,今年在一些区域的项目权益占比会提升到80%以上。”

另外,在财务层面,2020年绿城的净负债率为63.8%,较2019年提升0.6个百分点;剔除预收账款的资产负债率为71.9%,较2019年同期下降1.6个百分点;现金短债比为2.0,短期偿债能力相对较强。

可以看到,大股东中交集团给绿城带来的背书优势很明显,其2020年的融资成本为4.9%,较2019年下降0.4个百分点。

绿城管理层表示,目前绿城在“三道红线”踩中一条,为“黄档”房企,争取未来2~3年实现转“绿”。

“绿城也会在投资策略上做一些调整,首选价格确定、销售好、回款快,安全性高的一些城市。”

“未来还会把有限的资金投到效能更高的区域,平衡此前一大批利润率不高,但确定性和安全边际较强的项目。”

就基本面而言,绿城中国已经逐渐走出了之前的低谷期,处于稳健成长阶段。

2021年,绿城为自己定下的业绩目标是3100亿元,可期。

封面图片来源:企业供图

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