商业规划指预测商业的发展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导商业项目的设计与开发。

商业规划是人类为了商业的发展中维持商业活动的空间秩序而做的未来空间安排的意志。从本质意义上，商业规划是人居环境各层面上的、以商业层次为主导对象的空间规划。

商业规划大体可以分为区域性商业规划、城市功能区商业规划和专项商业规划三大类。

区域性商业规划主要针对城市各城区和乡镇的商业发展进行的规划，具体讲是在对特定区域的区情、商业发展现状和未来需求进行深入分析的基础上，对该区域内商业在未来某个特定的时间区间内的发展目标和方向、商业设施空间布局和业态比例、重点商业设施的规划、促进商业发展的政策措施等做出具有前瞻性的框架性规定，并以规划的形式所体现的具有约束力和指导性的政策文件。如北京崇文区商业规划、北京朝阳区商业规划。

城市功能区商业规划是针对城市功能区的商业服务体系进行的规划，具体讲是在对功能区的特点、功能区对商业服务体系的要求和对功能区目标市场进行深入分析的基础上，对该功能区商业服务业在未来某个特定的时间区间内的发展目标、发展模式、商业设施空间布局和比例结构、促进商业发展的政策措施等做出具有前瞻性的框架性规定，并以规划的形式所体现的具有约束力和指导性的政策文件。如北京中关村商业规划、北京CBD 商业规划。

专项商业规划是对城市商业流通链条上的某个环节或某个领域进行的专项规划，对其发展方向、发展模式、政策措施等做出框架性规定，使流通环节更加顺畅，推动流通效率的提升。如农产品流通规划、物流规划和商业利用外资规划等。

这里所提的商业主要包括批发零售贸易业、餐饮业和生活服务业，在功能区的商业发展规划中，还涉及产业服务的内容。

商业规划的制定，对引导区域商业健康有序发展，提升流通效率，更好地满足居民需求，拉动区域相关产业体系发展，促进区域经济增长，具有重要意义。

(一)细化、补充和完善城市和区域总体规划

(二)引导商业健康、有序发展

(三)推动商业跨越式发展

(四)引导社会投资和关联产业发展

(五)为相关政府主管部门行使职能、制定政策提供依据

一、如何制定商业规划

(一)制定商业规划的主要步骤

1、成立规划编制小组

2、规划调研与基础资料的收集、整理和分析

3、规划起草和修改

4、规划审议和通过

二、编制商业规划的基本原则

(一)系统思维、广域视野。

(二)立足长远、和谐发展。

(三)科学预测、前瞻规划。

(四)体现先导、产业协调。

(五)因地制宜、重点突出。

三、商业规划的主要内容

(一)规划背景分析

(二)发展目标和发展思路

(三)商业发展的总体布局

(四)商业发展重点

(五)规划实施保障措施

法国、日本、英国的商业都经历了相当长时期的自由竞争和发展.政府基本上不干预.而是通过制定商业规划来引导和规范商业的发展，但由于它们的具体国情不一样.在制定商业规划的做法上不尽相同，实施效果也不一样。

1.制定商业规划的主体

法国和日本的商业规划是由中央政府制定并出台的.且均咀法律形式颁布和实施。法国政府1973年出台了《罗耶法)(the Royer Law)，日本政府1938年制定了《百货商店法》(the Department Store Low)，1974年又出台了《大店铺法)(the Large Department Store Law)，取代了《百货商店法》。英国的商业规划是由各个地区制定的，英国政府没有统一规划。如英格兰、威尔士、苏格兰和北爱尔兰都分剐制定了本行政区域的商业规划指导纲要。

2.制定商业规划的出发点

法国从20世纪60年代中期以来，大型零售网点(营业面积通常在1000平方米以上)发展迅速.而城乡小零售商却不断减少。1968年法国只有12家大型超级市场，1973年增加到207家，而且大型超级市场的规模不断扩大。1963年法国最大超级市场的占地面积为2500平方米。

1973年这一数字增长了近10倍.有一家超级市场的占地面积达23000平方米。由于大型商业网点尤其是大型超级市场的迅猛发展.对中小零售商形成了冲击.应小零售商和地方政府的要求.法国政府制定并颁布了《罗耶法》。法国也因此成为世界上最早对零售业进行立法管理的国家之一，其宗旨是保护零售商尤其是小零售商的利益。与法国一样。日本政府先后制定和实施的《百货商店法》和《大店铺法》的主要目标也是严格限制大店铺的发展.保护中小零售商的利益。

英国从20世纪60年代中期以来.城郊零售业发展相当迅速。初期主要是超级商场、大型超级市场厦仓储式商店的快速发展，后来建立了许多城郊购物中心.20世纪90年代以来又出现了工厂直销店(又称名牌村)等新的商业业态。城郊零售网点的快速发展对英国城镇中心零售业产生了影响。以食品店为例。

1961年在英国城镇中心有147000家食品店，1980年有58070家.1997年则锐减到28700家。特别是城郊购物中心、工厂直销店等出现后.大大改变了人们的消费习惯.使得城镇中心零售业的发展受到了很大冲击。为保护城镇中心的零售业，促进城镇和郊区商业的协调发展，英格兰、威尔士、苏格兰和北爱尔兰分别制定并实施了本地区的商业规划指导纲要。

3.市场准入的资格备件

法国的《罗耶法》对开设大型零售网点作出了限制性规定，即设立占地面积1000平方米以上的零售网点.或在社区居民超过40000人的地区设立占地面积1500平方米以上的网点必须经过审查。

日本《百货商店法》则规定,1500平方米以上(大城市3000平方米以上)百货商店的设立、营业时间和扩大营业面积均须经过通商产业省审查。1974年实施的《大店铺法》又将须审查的商店分为两类.第一类是店铺面积超过1500平方米的商店(在东京的23个区和人口超过100万的城市的商店面积超过3000平方米)，第二类是店铺面积在500平方米和1500平方米之间的商店。

对第一类商店的审查要求十分严格.对其开设申请、扩大营业面积、改变营业时间、改变歇业天数等部须进行审查。

英国英格兰1988年出台的商业规划指导纲要提出，规划不是限制零售商或零售业态之间的竞争，但是要考虑零售网点规模过大或增长过快所带来的负面影响。这一纲要在20世纪90年代进行了几次修订.引入了城镇中心商业发展的“生命力和活力”概念。提出要建立城镇中心零售业“健康”指标体系并进行监测.以保持城镇中心和城郊零售业健康协调发展。此外，纲要还要求城市规划部门在规划啦明确未来的零售网点用地。把城市规划与城镇、郊区商业发展有机结合起来.使商业规划具有可操作性。

4.资格审查程序

法国的《罗耶法》规定申请者的开店申请由地区商业规划委员会进行审定。该委员会由20名成员组成，其中9名由地方选举产生.9名来自商贸领域，2名为消费者协会的代表.国家商业规划委员会则对地区商业规划委员会作出的审青决定进行申诉审查。国家商业规划委员会也由20名成员组成，分别由城建、交通、卫生、环境、能源等相关方面的专家组成。

日本《大店铺法》规定，设立店铺面积超过1500平方米的商店(第一类商店)的申请者须先向地区商业管理委员会提交详细的商业计划，地区商业管理委员会要听取地方商会(成员包括小零售商)的意见，在此基础上.通商产业省对地方机构和居民提供的情况进行汇总审查。审查过程一般需一年到一年半左右的时间。

英国英格兰的各郡(区)根据中央政府的法律性或政策性的框架制定自己的具体规划政策，由环境大臣对各郡(区)规划进行审查.以保证地方规划与中央政府的指导思想相一致。威尔士、苏格兰的规划体制与英格兰相同。北爱尔兰的商业规划管理体制相对比较集中。由环境部负责制定和实施规划。在听取对审查结果的意见时.地方政府和社会团体才能参与进来。

5.商业规划实施效果

从实践看，法国《罗耶法》的实施效果并不理想。从20世纪60年代末到90年代中期.法国占地面积超过或接近1000平方米的大型零售网点持续激增。1996年，大型超级市场和超级市场在法国食品零售市场的份额占到84%，远远高于欧洲其他大多数国家。分析其原因：一是社会经济环境发生了变化。《罗耶法》出台时正是法国社会经济变化很快的时期，更多的消费者想居住在城市中。他们拥有汽车，而大型零售网点提供的便利则大大迎合了消费者的需求。二是缺乏统一的审查标准。《罗耶法》虽然对开设大型零售网点作出了限制性规定.但对被审查的对象缺乏具体量化的审查标准，特别是《罗耶法》对如何判断一个大型零售网点的设立是否符合市场需求没有作出具体规定，从而使审查体系缺乏统一性和稳定性，审查机制比较松弛。三是《罗耶法》未能与城市规划有教结合起来。法国的规划有结构规划和地区规划两种类型.前者为指导性的，后者具有法律效力。只有制定地区规划的城市才享有土地使用规划权，目前法国约有96%的城市制定了地区规划。

但不论是结构规划，还是地区规划，都报少涉及零售方面的内容。从而导致对零售网点的审查常常与城市功能不相统一，有时甚至相互冲究，与城市的实际需求相矛盾。

与法国相反，日本《呋店铺法》的实施则取得了明显的成效。该法规定的繁杂、严格的申请程序和条件.不仅限制了日本大型零售商的发展.而且也有效阻止了国外零售商的进入。1979年.日本申请开设大店铺的数量为1600家左右.1982年，申请教量降到300家左右。《大店铺法》对日本大型商业网点的发展、零售网点的规模和密度产生了深远的影响。形成了以中小商店为主体，丈中小商店共同发展。竞争有序的流通格同。1997年.日本共有150万家零售企业。其中最大500家零售企业销售额只占全社会销售总额的30%。英国英格兰1996年修订的商业规划指导纲要对英格兰零售业发展也产生了积极的影响，不仅大多数商店选址合适.而且零售业态结构比较台理。

6.商业规划的新动向

近年来.大多数欧洲国家日益加强了对大型商业网点发展的限制。法国政府鉴于《罗耶法》实施效果不理想。于20世纪90年代初期对《罗耶法》进行了修订.在此基础上形成了后来的《洛夫林法》( the Rafferin Law)(1996年)。《洛夫林法》对零售网点的设立作出了更为严格的规定：(1)新设或新增面积超过300平方米的零售网点以及营业面积超过1000平方米的大型零售网点调整经营产品均须经过审查。(2)由地区商业委员会行使审查职能，该委员会由6名成员组成，其中包括所在城市和邻近人口最多城市的市长。(3)地区商业委员会在审查时须考虑所在地区供求关系，商圈内零售网点发展状况以及对已有零售网点、就业和潜在市场竞争的影响。

(4)通过投票产生审查结果，申诉请求则由国家商业委员会受理。(5)地区商业监测中心必须提供本地区的商业结构规划及本城和邻近城市零售网点服务区的市场情况。在审查申请者的{殳店申请时，市场需求成为重要的评判因素之一。这也是法国零售政策首次体现这一原则。此外.法国政府还对非强制性的结构规划增加零售业发展内容给予了更多的关注.使法国政府对商业发展的规划指导愈加有效。

但长期以来对大型零售网点发展进行严格限制的日本，却于20世纪90年代初期开始逐步放宽了设立大店铺的限制。据分析，直接原因一是来自于美国多年来施加的要求日本放宽市场准入限制的压力.二是随着折扣店、便利店及一些新业态的迅速发展.原有法律的限制作用已经难以奏效。1991年修订的《大店铺法》简化了设立大店铺的申请程序，1994年修订的《大店铺法》又进一步放宽了申请条件。《大店铺法》修订后，日本国内申请设店的数量迅速增加。据统计。1995年的申请数量达到1982年的7倍，近年来500平方米以上的新商店开设数量年均增长12%。

2000年.日本又废止了《大店铺法》，取而代之的是三部商业法律。即《大店铺选址法)(the Large RetailLocation Law)、《城市中心促进法》(the Urban Center Stimulation Law)和《城市规划法(修订本)》(the A—mended City Planning hw)。(犬店铺选址法》将大店铺设立和扩大营业面积的审批权下放到地方政府.要求地方政府在审查过程中运用透明的环境标准(如交通、噪音等)，这些标准列在中央政府发布的指导意见中.上述三部商业法律与原《大店铺法》相比，其出发点从主要保护中小零售商的利益转向了保护城市环境。防止噪音和环境污染，审查原则从经济利益原则向社会效益原则转变.审查职能也从中央政府下放到了地方机构。

目前.我国北京、上海、广州、大连、青岛等10多个城市已相继出台了城市商业规划，大多数城市尚未制定商业规划。已经制定的城市商业规划的主要问题是约束力差。指导性不强，实糟效果也不理想，总体上看尚处于制定和实施规划的探索阶段。上述对西方一些发达国家的经验和做法的比较分析，对我国进一步搞好城市商业规划工作，促进商业的健康有序发展有积极的借鉴作用。

第一，高度重视城市商业规划工作的重要性。

积极推进我国传统商业向现代商业转变.加快建立新型现代商业体制。进一步发挥现代商业对国民经济的先导作用和带动作用，是当前及今后一个时期我国商业工作的主要任务。做好城市商业规划工作.是实现这个目标的重要途径。法、日、英等西方发达国家对制定城市商业规划都十分重视.这是市场经济条件下政府管理商业和推动商业发展的重要职能。制定和实施城市商业规划有利于合理配置商业资源，优化商业结构，发展现代化商业；有利于增强城市功能。促进城市区域经济及社会协调发展，提高城市综合竞争力；也是适应加入WTO后商业领域垒面对外开放的新形势，提高商业利用外资质量和水平的需要。目前我国不少城市政府部门对此没有给予足够的重视，有的没有把制定规划摆到议事日程.有制定规划也只是为完成“任务”，使规划流于形式。当前城市政府部门应尽快转变工作方式，把制定和实施城市商业规划作为市场经济条件下政府指导商业发展的重要职能.切实发挥对城市现代商业发展应有的指导和促进作用。

第二.加强对城市商业规划的宏观指导。

我国有300多个大中城市，分布在东、中、西部，不同城市的功能定位、产业结构、基础设施、消费水平等差别很大.因此，不宣搞全国统一的规划.可借鉴英国的做法，应主要由各个城市的政府部门负责制定和实施本城市的商业规划.这样才能做到既切合城市的实际.又便于具体操作。但由于推进商业现代化是我国整个现代化进程的一个重要战略举措.国家对地方制定城市商业规划又有必要加强宏观指导，通过提出全国商业现代化的战略目标和规划应遵循的指导原则.使地方城市商业规划具有一定的前瞻性和宏观性。避免出现“各自为政”.真正做到宏观上一盘棋，地方上可操作，引导效果比较好。

第三，提高商业规划的科学性和系统性。

制定城市商业规划涉及到许多方面.既要及时把握国外商业和全国商业最前沿的发展情况和态势，又要准确分析和判断本地区的城市商业发展环境与市场发育状况。涉_及生产、消费、城建、土地、规划、环保、卫生、安全等许多环节.是一个比较复杂的系统工程。因此，制定规划必须注重其科学性和系统性。一方面，要借鉴国内外做法.着手研究和制定一套科学的指标体系.以提高城市商业规划的水平；另一方面.要从整个城市发展和城市现代化、城市竞争力的高度去系统研究城市商业的定位、功能、结构和战略，制定高质量、高水平、操作性强的城市商业规划。

第四，增强城市商业规划的影力和约束力。

城市商业规划如果没有一定的影响力和约束力。就失去了其作为规划的指导作用。从国外经验看，增强城市商业规划的影响力和约束力的关键，是要做到以下四个方面：一是要把城市商业规划与整个城市建设规划相互衔接起来.在商业选址、土地规划、环保等各方面密切配合商业规划的实际；二是要实行严格的市场准入制度.资格条件能够置化的一定要量化：三是审查程序要公开、透明，积极推行“听证制”.尽可能让社会公众广泛参与迸来：四是条件成熟时。要在有关全国性商业法规中确立制定城市商业规划的法律地位。此外，我国地方出台的城市商业规划。初期可以作为经济政策发挥指导作用.经过实践试行和调整后.要尽可能以地方行政法规或法律的形式颁布旌行。