二手房房产经纪人带看技巧

经理人分享网_：经纪人如何写好房源标题？

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在写房源标题前，我们需要针对房产网站搜索排名规律以及客户找房习惯做一定的了解，只有了解清楚了这些才可以写更好的标题

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那么我们的房产网站搜索排名是按什么去进行的呢？它分为以下几种：

①、关键字搜索决定排名前后

②、出钱做房源推广

③、直接花钱置顶

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分析好网站是如何做排名后，接着分析客户找房又有些什么习惯，试想如果是您，去网站找房会怎么找呢？一页一页翻看？还是借用网站的搜索功能进行搜索查找呢？客户又在乎些什么东西呢？

①、输入关键地名，小区名进行搜索查找

②、输入户型进行搜索

③、客户在乎注意的除了地名，小区名称，还会在乎房屋面积、价格

④、客户还会在意小区环境，交通情况，周边配套，装修情况

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了解清楚上面几点后，那么我们在写房源标题的时候就要有针对性的去写，下面介绍几种写法：

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写法一：房屋地址简称+小区名称+疑问句子（前中后可以自由调整且加入吸引客户点击的词语）

例如：①、XX路XX小区23万买套标准学区一房，还等什么呢？？

②、XXX路XXX小区竟有的一套 豪房！错过了就真的没有了， 还在犹豫

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写法二：房屋地址简称+小区名称+户型+装修情况（前中后可以自由调整且加入吸引客户点击的词语）

例如：①、XX路高档小区xxx, 标准二房， 高品质的象征 豪华婚装

②、X路XXX小区, 奢华洋X房直接入住让生活空间更惬意

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写法三：房屋地址简称+小区名称+周边配套（前中后可以自由调整且加入吸引客户点击的词语）

例如：①、XX路XX小区精品学区X房，低价急售，犹豫只有后悔

②、紧靠XX路地铁站的XXX小区！强大的升值空间，高端大气三房急售

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写法四：房屋地址简称+小区名称+套房、小区的亮点（前中后可以自由加入吸引客户点击的词语）

例如：①、XX区四季康城，小区自带泳池，清凉正个夏天

②、XX路XXX,小区设有幼儿园（小学，中学）为您的孩子赢在起跑线

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当我这样去写房源标题的时候，很多人都会问为何要把小区地址和小区都写进去，那是因为在各大房产网站大家找房的时候都会直接搜索地区或小区，只要有相同关键字的房源才能排名靠前

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当然，如果你已经有花钱置顶或做推广，那么您的标题就可以不用写这些地段也会直接排名靠前

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经理人分享网_：二手房房产经纪人带看技巧

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一、带看前：

再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。

约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感）

约客户：

您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去;

我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。

今天看房的人很多

防止跳单：

带看确认书一定要客户填写《客户看房确认书》，保障我们的权益。

看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户与房东中间，原则是盯紧人少或相对信任的一方。

虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。

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二、带看中及相关准备

如有客户不太想看房

有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!

不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！

提前与客户房东沟通，防止跳单。

对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！

对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。

再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。

在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。

准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）

针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点

（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。

约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。

提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。

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三、带看后：

1、根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。一般情况下，如果客户看房时间颇长、对房屋瑕疵提出意见、主动对房屋的装修，家具摆放发表建议，打电话询问家人意见，主动询问价格浮动以及过户贷款问题，如果客户具备以上诸多行为其中之一，我们就可以认为客户对房屋初步产生了购买意向。

2、如果客户有意向，立刻拉回店谈。大多数客户产生购买意向都可以理解为在我们的促销以及房屋本身情况的引诱下暂时性的冲动，如何让客户这种购买意向变得更加强烈以及冲动呢？最好的办法就是拉回店内，不要让客户独自离开，否则不仅意向会随时间变淡，而且可能收到其他方面的影响，对房屋产生不好的影响。

3、其他同事配合推荐该房屋，打动客户。客户回到店内，一定事先告知店内同事，做好准备，利用团队的优势打击客户心理，通常使用的是赞美，虚拟，辛苦度几项，也可以考虑使用假电话。

A:赞美：其他同事使用——您的眼光真不错，您如果对这套房屋感兴趣，证明您是对二手房市场比较了解，懂行的，这套房屋不仅价格低，而且房质好，是最近难得一出的好房子。您的眼光确实独到。

B:虚拟：您对这套房屋感兴趣？这可怎么办，我的客户也对这套房屋非常感兴趣，但是他最近很忙，要周末才能看房，要我为他保留，没想到您先看上了，我只有再给他找一套了，唉！现在出这样一套房子太不容易了！！

C:辛苦度：先生/女士您是不知道，我们同事为了给您找这套房子，付出了很多的努力，他专门为您登广告和网上发布收集的房源，不仅如此，还事先和房东议价，说他的老客户诚心买房，房东缠不过他，才勉强答应以这个价格出售！

D:店内接到咨询同套房屋的电话，造成促销,借机逼迫客户(可与同事虚拟)。

“您好，上达置业，您想看看**房子，目前还可以看，您什么时候有时间？”“哦，是李先生，您好，昨晚你和家人商量好要您想预定这套房子啊，好的，您一会过来面谈是么？好的！！”

针对带看

过的顾客，运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰大缺点。

一直不给价的客户

虚拟一个客户出的价格判断客户的意向，争取客户出价；

通过询问付款方式，算贷款，了解顾客心里价位，争取客户出价；

对客户说：“我看你对房子还是较满意，我帮你约下房东，砍砍价”，争取出价；

如果客户出的价格与房屋底价相差不多或者十分接近后，置业顾问要控制自己的情绪，千万不能表现出很兴奋的样子，也不要透露意向价格肯定谈得下来，更要坚持做辛苦度，表示这个价格只能表示去谈一下，争取一下，房东态度十分的坚决，难度会比较大。

针对出价低的客户

坚决的说房东不可能同意。早有人出这个价了，要是这个价的话，房子早卖出去了，还不知道卖了多少回呢！你出的价格肯定买不到房子！您还是重新考虑一下吧！

看房后还价太低还想看第二次，直接拒绝不用看，房东知道您的报价了，根本不考虑把房子卖给您了，给你另外推荐一套吧。（要拒绝客户，让自己占主动）

如果客户还价始终很低，并且坚决不涨，就直接告诉他房子卖了，他确实喜欢的话，他会很失落的，推荐其他房子，下次再看房子，会很配合的。或者再编个话说房子由于什么原因还在。他应当会有失而复得的感觉，会很冲动！

如果客户不满意此房又有意向买房，我们可以说：“现在跟我们回店，我们可以帮你算下费用，（目的了解其经济实力），我们内网上有千条房源，我们可以在网上查下其它房源等，主要目的让他跟我们回店，再配房子。

买卖双方约到店内，请他们互相确定价格，打消他们对我们的不信任的感觉。

如果客户坚决不回店内，则一定要讲将客户远送走，既通过路上沟通判断意向，而且防止客户回去跟房东私下联络，如果客户主动提出要置业顾问先走，我们可以回答：“我一会儿还有一个客户要来看这套房子，我等他”，断绝客户跳单的机会。

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经理人分享网_：未来国内职业经理人的发展方向有哪些？

职业经理人是专门从事企业中高层管理的中坚人才，将经营管理工作作为长期职业，具备一定职业素质和职业能力，并掌握企业经营权的群体。一般来说，职业经理人也是受薪阶层，凭能力凭业绩吃饭。未来国内职业经理人发展方向在哪里呢？

往更高阶段职业经理人发展

目前国内市场上的职业经理人鱼龙混杂，素质和能力不一，在未来竞争激烈的社会里，对职业经理人的素质要求愈来愈高。国内许多职业经理人还是有很大的提升空间，不管是个人的素质能力还是岗位职能。

做专业领域的专家

一般职业经理人，都有自己擅长和精通的技术和领域；如果对于管理能力和领导力偏弱一些的职业经理人或个人对某个领域有自己的研究，可以往感兴趣的领域发展成为专业领域的专家。

发展个人事业（创业）

多年从事专业的职位经理人，后期多半会自己出去单干，从中高层到ＣＥＯ，到自己做老板。每一个职业经理人都有一颗成为企业家的野心，成就自己的一番事业。现在是最坏的时代，也是最好的时代，国家鼓励万众创新，政府对微小企业也有政策扶持，是很好发展方向。当然风险与机会共存，作为职业经理人出去创业相对于普通人创业，成功的概率还是要大一些。

对于普通白领而言，职业经理人就是自己期望的发展方向，对于职业经理人而言，发展的方向更多，三百六十行，行行出状元！

我觉得作为一个职业经理人

首先，你要有拿的出手的业绩和履历；

其次，你要建立一个以自己为核心的管理团队，这个团队能力要互补；基本做到你们几个人给你们个项目就能运营起来。

第三，要对一两个细分行业有深入的了解，摸透里面的明规则和潜规则。争取成为至少半个行业专家；

第四，最好取得国际至少国内知名商学院的MBA或EMBA；

第五，建立起足够的人脉圈子；

做到以上几点的职业经理人未来就会有很好的发现路径:

一、可以转行成为企业管理咨询的专家，在国内管理咨询的春天已经到来了。因为对于大多数中国企业来说过去那种粗放型野蛮成长的时代已经过去了，内部管理跟不上，企业很难生存下去。老板自己限于自身没能力，只能聘请外脑帮助企业提升。

二、自住创业。现在从中央到地方都在鼓励大家自住创业。有了前期的积累，在创业会少走很多弯路，成功的概率要比一般人大的多。

三、有了自己的班底不想走钱两条路，仍然可以找到更大的平台。

几点浅见，希望对您有帮助！

职业经理人是与企业所有者（老板）相对应的企业经营管理者的一分子，是老板的搭档，也是企业发展战略的参与制定者，是战略执行的第一环。职业经理人是一个重要角色，起到了承上启下的关键作用，上承老板和企业战略，下启战略执行团队。

职业经理人的作用是“为企业创造价值”，修炼自己的核心是“有道有术”。

从项目管理的纬度可以由单项目到多项目到大项目；从项目经理到项目管理办公室，走平台搭建和公司项目环境治理这个方向。

项目经理具备整合资源、内外沟通协调、方案解决能力，利于转型到市场管理，业务统筹，产品经理等。

转型产品经理的规划方向：项目经理—产品经理—产品总监—产品线总监

技术类的项目经理方向发展：项目经理—项目总监—项目主管

最重要的是需要对需求有全局的规划能力，其次，要看自己对技术的深耕情况，毕竟许多技术出身的项目经理，之前也都是有过几年开发经验的。

未来我国职业经理人的市场是广阔的，大量的国有企业改革需要大量的职业经理，来完善现代企业管理，更有很多的家族企业也也会遇到发展瓶颈。因此经理人必须具备敬业精神，具备全面的管理能力，主要是有团队带头人的情怀，企业董事会负责制定战略，经理人就要领会其精神，制定具体战术，去实施，去完成。董事长就是元帅而经理人就是将军。虽然有做元帅的思想，但不能做元帅的事情，否则就违背了职业经理人的道德。因为他做了元帅的事最容易随便改变战略和企业发展方向。也就违背了董事会的意愿，蒋帅不和是啥结果不言而喻。当然，当自己的经理人具备了战略能力自然就会水到渠成。